Eine nach Abmahnung andauernde unpünktliche Mietzahlung begründet regelmäßig die fristlose Kündigung (BGH 1.6.11, VIII ZR 91/10, Abruf-Nr. 112095).

08.12.2011

Unpünktliche Mietzahlung: Nur unverschuldeter Rechtsirrtum entlastet den Mieter

Sachverhalt:

Seit Mitte 2007 zahlten die Beklagten die zum dritten Werktag eines Monats fällige Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder später. Nach zweifacher Abmahnung- zuletzt unter Androhung der fristlosen Kündigung – kündigte die Klägerin den Wohnraummietvertrag wegen unpünktlicher Mietzahlungen in 1/09 fristlos, hilfsweise ordentlich. Weitere Kündigungen erfolgten in 2/09, 4/09 und 5/09, nachdem die Beklagten auch weiterhin unpünktlich zahlten. Die Räumungsklage blieb in den Instanzen erfolglos. Die Revision hatte Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis:

Gemäß § 543 Abs. 1 S 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine – hier erfolgte – erfolglose Abmahnung voraus, durch die dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt wird. Der BGH stuft eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise – wie schon in BGH (MK 11, 146, Abruf-Nr. 112108) – zu Recht als gravierende Pflichtverletzung ein, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.

Die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung ist nur dann keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befindet. An dieses vom Mieter zu beweisende Vorliegen sind – hier nicht erfüllte – strenge Maßstäbe anzulegen:

  • Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen,
  • soweit erforderlich Rechtsrat einholen und
  • die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH MK 07, 26, Abruf-Nr. 063630).

Die Beklagten haben die durch die Abmahnung bezweckte und erhaltene Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen, nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten. Anders als im Fall BGH MK 11, 146, Abruf-Nr. 112108, hat die Vermieterin die ständig verspäteten Mietzahlungen auch nicht über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hingenommen, sodass der Annahme der Beklagten, die Miete jeweils erst zur Monatsmitte zahlen zu dürfen, die Grundlage fehlte.

Der BGH lässt das Maß des Verschuldens offen. Grund: Auch wenn den Beklagten, wie das Berufungsgericht angenommen hat, „nur“ Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt dies ihre Pflichtverletzung nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung ihren Grund in einem verschuldeten Rechtsirrtum oder eine sonstige Nachlässigkeit des Mieters hat.