Hausverwaltung muss die Vertretung bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens nicht ausdrücklich offenlegen

05.08.2014

Bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (im vorliegenden Falle die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt. Die ausdrückliche Vertretung und namentliche Benennung des Vermieters ist nicht erforderlich (vgl. BGH 02.04.2014, VIII ZR 231/13).

Sachverhalt:

In dem seitens des Bundesgerichtshofes zu beurteilenden Fall waren die Beklagten Mieter einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 25.11.2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten formgerecht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

"Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Wir bitten deshalb um Zustimmung".

Die Beklagten verneinten ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, weil sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht ergebe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin handelt.

Entscheidung:

Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 BGB begründet ist. Die Klägerin hat durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25.11.2011 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) gestellt. Die allein streitige und in Fachkreisen unterschiedlich beurteilte Frage, ob die Hausverwaltung ihrer Vertreterstellung bei Abgabe der Erhöhungserklärung offenlegen muss, oder ob es ausreicht, dass sich die Stellvertretung aus den Umständen ergibt, entschied der BGH im letzteren Sinne.

Fazit:

Nach Auffassung des BGH macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenden erfolgt, oder ob die Umstände dies ergeben (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Mit dieser klaren gesetzlichen Regelung ist die von einzelnen Instanzen, Gerichten und von Teilen des Schrifttums zum Schutz des Mieters vertretene Auffassung unvereinbar, nämlich dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten (z. B. eine Hausverwaltung) gestellt werde, nur wirksam ist, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde. Der Mieter als verständiger Empfänger der Erklärung im Sinne des § 133 BGB hat bei dieser Konstellation ohne besondere Umstände (z. B. erkennbares Eigeninteresse der Hausverwaltung) in der Regel keinen begründeten Anlass für die Annahme die Hausverwaltung wolle gleichwohl im eigenen Namen handeln.

Praxishinweis:

§ 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen einer Prozessvollmacht abgegebenen Erklärung keine Anwendung.

Nicola-Isabelle Mack
Rechtsanwältin
-Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht-

August 2014