Keine Opfergrenze bei der Beteiligung an Kosten der Sanierung von Gemeinschaftseigentum. Schadensersatzverpflichtung bei schuldhaft unterlassener Mitwirkung der Wohnungseigentümer

01.02.2015

Leitsatz:

Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 - LG Koblenz, AG Andernach

Sachverhalt:

Die Klägerin erwarb unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung eine im Keller gelegene Wohnung, bei der sich bald ein Feuchtigkeitsschaden herausstellte, der zur Unbewohnbarkeit führte. Die beiden anderen Wohnungseigentümer weigern sich, an einer Beschlussfassung zum Zwecke der Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer mitzuwirken und sich an den Kosten zu beteiligen. Sie begründen dies u.a. damit, dass sie – auch infolge ihres hohen Alters – nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügen und die einzuhaltende Opfergrenze überschritten sei.

Die Klägerin macht ebenfalls geltend, den ihr bisher entstandenen Mietausfallschaden in Höhe von € 8.153,60 und begehrt Feststellung, dass ihr der weitere zukünftig noch entstehende Schaden zu ersetzen sei.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. …
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Das Amtsgericht hat der Klage vollen Umfanges stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage zurückgewiesen mit der Begründung, dass zwar grundsätzlich nach dem Gesetz ein Anspruch auf Mitwirkung an der Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehe. Im konkreten Fall scheitere aber der Anspruch daran, dass er die finanzielle Opfergrenze der Beklagten und ihre beschränkte finanzielle Leistungsfähigkeit übersteige.

Hintergrund:

Als die Klägerin die Kellerwohnung kaufte, waren die Feuchtigkeitsschäden noch nicht zu erkennen. Sie zeigten sich erst Jahre später. Die Ursache waren Planungsfehler beim Umbau der Kellerräume in Wohnräume durch den Rechtsvorgänger der Klägerin und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betrafen. Die Eigentümer der beiden anderen Wohnungen waren betagt und lebten in engen wirtschaftlichen Verhältnissen, sodass sie die auf sie entfallenden Kosten für die notwendigen Sanierungsarbeiten nicht aufbringen konnten.

Das Landgericht meinte, der Beklagten sei es angesichts ihrer besonderen Situation wegen Überschreitung der Opfergrenze nicht zuzumuten, für die auf sie entfallenden Kosten aufzukommen.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bestätigt die nahezu uneingeschränkte Verpflichtung zur Mitwirkung und Kostentragung bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz sieht lediglich in § 22 Abs. 2 Nr. 1 WEG bei Modernisierungen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen, eine Einschränkung, dass derartige Maßnahmen „keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen“ dürfen. Als Ausnahmefall kann dann eine Modernisierung abgelehnt werden, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (Bundestagsdrucksache 16/887, S. 31). Eine entsprechende Beschränkung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.

Soweit Wohnungseigentümern wegen Weigerung bzw. Verzögerung der Mitwirkung an Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Schaden im Sondereigentum entsteht, richtet sich dieser Anspruch nicht gegen den Verbund (die Wohnungseigentümergemeinschaft), sondern gegen diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderlichen Maßnahmen gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Kommentar:

Für den WEG-Juristen war immer schon klar, dass es bei der Frage der Mitwirkungspflicht und Kostentragungspflicht entsprechend dem Grundsatz „Geld muss man haben“ bei notwendigen Instandsetzungen und Instandhaltungsmaßnahmen nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eine Opfergrenze (Zumutbarkeitsgrenze) grundsätzlich nicht gibt. 

Zu begrüßen ist die Entscheidung und die darin enthaltenen Klärung der bisher noch nicht höchstrichterlich entschiedenen Frage, wer für Schäden des Sondereigentums aus Unterlassung derartiger Arbeiten aufzukommen hat, nämlich die Wohnungseigentümer persönlich, die schuldhaft nicht aktiv an der Erfüllung dieser Verpflichtung mitgewirkt haben. Dazu gehören nicht nur die Eigentümer, die gegen eine Baumaßnahme gestimmt haben, sondern auch diejenigen, die sich bei der Abstimmung der Stimme enthalten haben.

Dies sollte jeder WEG-Verwalter seinen Eigentümern vor Eintritt in die Abstimmung zur Beschlussfassung unmissverständlich klar machen.

Praxishinweis:

Der BGH hat hier nur die Frage der Passivlegitimation für Schadensersatzansprüche bei Schäden am Sondereigentum (Vermögensschäden durch Mietausfall) entschieden. Somit betrifft die Entscheidung nicht den Schaden, welcher der Gemeinschaft (dem Verband) und damit nur mittelbar den beteiligten Eigentümern entsteht, z. B. durch erhöhte Sanierungskosten wegen Verzögerung von Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Hier dürfte indes dasselbe gelten.

Bei zukünftigen Abstimmungen über Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sollten sich alle Eigentümer darauf einstellen, dass jede schuldhafte Gegenstimme und sogar jede Stimmenthaltung Schadensersatzansprüche erheblichen Umfanges auslösen kann. Da sich diese Schadensersatzansprüche allein richten gegen die Eigentümer, die durch Gegenstimmen oder Stimmenthaltungen die Beschlussfassung vereitelt haben, sollte der dadurch einen Schaden befürchtende Eigentümer darauf achten, dass diese Eigentümer zu Beweiszwecken im Beschlussprotokoll namentlich vermerkt werden.


Dr. Hartmut v. Rechenberg
Rechtsanwalt und Mediator

Februar 2015