Eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter stellt eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung dar, die den Anspruch einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 (vormals § 554 a) BGB rechtfertigt

01.02.2016

AG Hamburg-Altona 30.12.2015, Geschäftsnummer: 319a C 83/15

Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 17.04.2014 erhielt die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Hamburger Mietenspiegel für Wohnraum 2013, wobei sie als maßgebliche Baualtersklasse die bis 31.12.1918 ansetzte und in der Folge das Rasterfeld C 2 zugrunde legte. Die entsprechenden Einordnungen hatte die Klägerin bereits in ihren Mieterhöhungsverlangen von 2010 und 2012 zugrunde gelegt, denen der Beklagte zugestimmt hatte.

Der Beklagte wandte sich in der Folge gegen die Mieterhöhung und machte geltend, dass die Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960 und damit das Rasterfeld H 2 maßgeblich sei und erhob strafrechtliche Vorwürfe gegen die Klägerin.

Mit Schreiben vom 10.06.2014 wies die Klägerin die Vorwürfe zurück.

Am 06.11.2014 erstattete der Beklagte gegen die Klägerin Strafanzeige gemäß § 263 StGB wegen Betrugs. Er begründete diese damit, dass die Klägerin den Beklagten arglistig und vorsätzlich bei der Erstellung des Mieterhöhungsverlangens vom 17.04.2014 getäuscht habe, indem sie die falsche Baualtersklasse angegeben und auf diese Weise von 1993 bis 2014 im Rahmen der geltend gemachten Mieterhöhungen jeweils zu hohe Mieterhöhungen gefordert wurden.

Den ihm entstandenen Schaden bezifferte der Beklagte mit 22.000 €.

Das Ermittlungsverfahren gegen die Klägerin wurde mit Verfügung der Staatsanwaltschaft vom 09.01.2015 mangels hinreichenden Tatverdachts gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt.

Ebenso wurde die weitere Beschwerde des Beklagten gegen die Entscheidung der Staatsanwaltschaft durch den Generalstaatsanwalt als unbegründet zurückgewiesen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 06.03.2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos bzw. hilfsweise fristgemäß.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 1 BGB befugt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Es entspricht der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, 1 BvR 1372/01 und der in der Literatur allgemein vertretenen Meinung, NZM 2002, 61), dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung darstellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 BGB berechtigt.

Ob die Erstellung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, wird von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch vom Verhalten des Angezeigten abhängig gemacht.

Gemessen an diesen Maßstäben hielt das Gericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, jedenfalls die Einlegung der Beschwerde des Beklagten mit Schreiben vom 19.01.2015 gegen den Einstellungsbescheid der Staatsanwaltschaft Hamburg, für leichtfertig und unangemessen und bewertete diese als einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten.

Im Weiteren berücksichtigte das Gericht das Verhalten der angezeigten Klägerin, die bereits mit Schreiben vom 10.06.2014 erklärte, der Rechtsauffassung des Beklagten zu folgen und bei künftigen Mieterhöhungsverlangen die Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960, d. h. das Rasterfeld H 2, anwenden zu wollen sowie auf eine weitere Geltendmachung der Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 17.04.2014 zu verzichten.

Praxishinweis:

Bei Streitigkeiten über die Berechtigung von Mieterhöhungen und die tatsächlich schwierige Frage der Einordnung der streitgegenständlichen, später bezugsfertig gewordenen, Mietwohnung in die Baualtersklasse und etwaige Mietrückforderungsansprüche ist vor der Erstattung einer Strafanzeige der Zivilrechtsweg zu begehen. Insbesondere waren in dem zu beurteilenden Fall keine Anhaltspunkte für einen vorsätzlichen Betrug der Klägerin ersichtlich.

Vor diesem Hintergrund stellt bereits die Erstattung einer Strafanzeige eine leichtfertige und unangemessene Handlung dar, die sogar den grundsätzlich erforderlichen Ausspruch einer Abmahnung gemäß § 543 Nr. 1 und 2 BGB vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung entbehrlich macht.

 

Mack
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

01.02.2016