Ein unzuverlässiger WEG-Verwalter darf nicht wiedergewählt werden!

02.05.2016

LG München I, Urteil vom 16.07.2015, 36 S 18089/14

Das Landgericht München I hat sich mit der Frage befasst, wann ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers besteht, die Unwirksamkeit der erneuten Beauftragung und Wiederbestellung eines Verwalters feststellen zu lassen.

Der Fall:
Ein Verwalter hatte eine Jahresabrechnung vorgelegt, die nach Anfechtung wegen diverser Mängel für unwirksam erklärt wurde. Er legte dann eine neue Abrechnung vor, die lediglich einem der fest-gestellten Mängel abhalf. Im Folgejahr legte er erneut eine Abrechnung vor, die die gleichen Mängel wie die zuvor aufgehobene Abrechnung enthielt. Sie wurde zudem erst in der zweiten Jahres-hälfte und nach anwaltlicher Mahnung vorgelegt, ohne dass der Verwalter hierfür Gründe nennen konnte. Auch die von ihm vorgelegten Wirtschaftspläne wurden über mehrere Jahre hinweg auf-gehoben, so dass die Gemeinschaft ihre Hausgeldzahlungen nach einem fünf Jahre alten Wirtschaftsplan entrichtete. Der klagende Wohnungseigentümer beantragte dann für die nächste Versammlung, dass über die Abberufung des Verwalters abgestimmt werden sollte, diesen Antrag nahm der Verwalter jedoch nicht auf die Tagesordnung. Schließlich setzte er einen Beschluss zur Einholung von Angeboten für einen Fensteraustausch nicht ein und ließ sich dann auf der folgen-den Versammlung erneut zum Verwalter wählen. Gegen diesen, mehrheitlich zustande gekommenen Beschluss, reichte der Kläger eine Anfechtungsklage ein.
Die Entscheidung:
Das Gericht gibt der Klage statt. Die Wiederbestellung des Verwalters verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar haben die Wohnungseigentümer einen Ermessensspiel-raum, ob sie einen Verwalter, der zuvor nicht immer pflichtgemäß gearbeitet hat, dennoch wieder zu bestellen. In diesem Falle meint das Gericht aber, dass das Ermessen auf Null reduziert ist und die Gemeinschaft daher verpflichtet war, den Verwalter nicht erneut zu bestellen. Dieser habe durch seine bisherige Amtsführung gezeigt, dass er ungeeignet sei, da er die wesentlichen Kern-aufgaben eines WEG-Verwalters über Jahre nicht ausgeübt habe. Zwar liege die Schwelle bei der Anfechtung eines wiederbestellten Verwalters hoch. In diesem Falle sei sie jedoch überschritten, da die Unfähigkeit des Verwalters offenbar sei.
Ergänzende Hinweise:
Gegen die Wiederbestellung eines Verwalters vorzugehen ist für den einzelnen Wohnungseigentümer schwer, ebenso wie die Durchsetzung einer vorzeitigen Abberufung. Der Verwalter muss schon schwer und in der Regel mehrfach gegen seine Verpflichtungen verstoßen haben. Immer wieder zeigte die Rechtsprechung jedoch auf, dass ein Verwalter, der mehrere Jahre lang keine korrekten Abrechnungen vorlegen kann, als ungeeignet angesehen wird. Gleiches gilt selbstverständlich für jeden Verwalter, der „in die Kasse greift“. Insofern kann man davon ausgehen, dass die Gerichte die nicht ordnungsgemäße Führung der Finanzen als vergleichbar ansieht. Sehr viel niedriger liegt die Schwelle jedoch nicht.

RA Pitt Severin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht