Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen

02.03.2018

BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZMR 2017/256

 

Der Sachverhalt:

 

Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, dass die Instandhaltung des Sondereigentums dem jeweiligen Sondereigentümer obliegt. Ferner haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen zu sorgen. In einer gesonderten Kostenregelung ist bestimmt, dass jeder Sondereigentümer die auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden, alleine zu tragen hat. Kosten und Lasten der Tiefgarage, der Zufahrt und der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage sind von den Teileigentümern zu tragen, untereinander im Verhältnis der Miteigentumsanteile der Teileigentümer. Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentümer zuzuordnen sind, sind diese von den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.

 

Anlässlich einer Eigentümerversammlung am 09. April 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass bestimmten Sondereigentümern bauliche Veränderungen auf ihren Sondernutzungsflächen gestattet werden. Die Kosten der Herstellung sowie der künftigen Instandhaltung sollen diese auf eigene Kosten tragen. Der Kläger begehrt mit seiner Klage, die nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingereicht wurde, die Feststellung der Nichtigkeit dieser Beschlüsse. Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, wies das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung zurück und liess die Revision zu. Das Landgericht hielt die Beschlüsse wegen der dortigen Regelung der Folgekosten für nichtig. Der Gemeinschaft fehle es insofern an der erforderlichen Beschlusskompetenz. § 16 IV WEG lasse nur eine vom Maßstab des § 16 II WEG abweichende Kostenverteilung für den Einzelfall zu, was nicht die Folgekosten einer einzelnen Baumaßnahme umfasse. Solche Kosten könnten den berechtigten Sondereigentümern nur im Wege einer Vereinbarung oder durch Vertrag auferlegt werden. Eine Auslegung der Teilungserklärung ergäbe auch nicht, dass mit der Instandhaltungslast die Kostenlast übernommen werde.

 

 

Die Entscheidung:

 

Die hiergegen gerichtete Revision hat Erfolg. Der BGH bejaht sowohl hinsichtlich der Zustimmung zur baulichen Veränderung als auch der Übertragung der Herstellungskosten eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer könnten der baulichen Veränderung zustimmen und gleichzeitig den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen beabsichtigten baulichen Veränderungen auferlegen. Die von dem Berufungsgericht verneinte Frage, ob diese Kompetenz § 16 IV WEG entnommen werden könne, stelle sich nicht, da den angegriffenen Beschlüssen hinsichtlich der Pflicht der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die Kosten der Instandhaltung der baulichen Veränderung zu tragen, nur deklaratorische Bedeutung zukäme. Aus den Regelungen der Teilungserklärung ergäbe sich eine vom Gesetz abweichende Regelung der Instandhaltungspflicht und der Kostentragungslast in Bezug auf die den Sondernutzungsrechten unterliegenden Flächen. Die Teilungserklärung ordne an, dass die jeweils berechtigten Sondereigentümer für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen zu sorgen hätten. Dies beträfe nicht nur die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Teilungsvertrages bereits vorhandenen, sondern auch später hinzukommende Anlagen und Einrichtungen. Den Sondernutzungsberechtigten sei in klarer und eindeutiger Weise die Instandhaltungspflicht bezüglich den zugewiesenen Flächen übertragen worden. Da die Sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer die Instandhaltung in eigener Verantwortung vorzunehmen hätten, müssten sie auch entsprechende Aufträge erteilen und die gegenüber ihren Auftragnehmern geschuldete Vergütung erbringen. Dafür dass die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer eine Erstattung ihrer Aufwendungen durch die Gemeinschaft verlangen könnten, fänden sich in der Teilungserklärung keinerlei Anhaltspunkte.

 

 

 

RA Dr. F. v. Rechenberg

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

März 2018