Was heute nicht erlaubt ist, ist es auch in 10 Jahren nicht!

15.11.2013

Der Bundesgerichtshof hat sich abermals mit der Frage beschäftigt, ob eine Vereinbarung oder ein Mietvertrag, mit welchem dem Mieter die Versiegelung des Holzfußbodens auferlegt wurde, Wirksamkeit entfaltet.

BGH, Beschluss vom 05.03.2013 - VIII ZR 137/12; § 307 BGB

Sachverhalt:

Ein Mietvertrag enthielt u. a. folgende Klausel:
"Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtssprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. "Nach dem Ende des Mietverhältnisses, dessen Mietvertrag auch die obige Klausel enthielt, streiten die Parteien darüber, ob der Mieter aufgrund der Klausel und im Zusammenhang mit einer Abgeltungsklausel anteilig die Versiegelung eines Holzfußbodens zu bezahlen hat. Der Vermieter vertrat dabei die Ansicht, es handele sich bei der Klausel nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, da sein Vertragsentwurf zur Disposition gestanden habe. Dies zeige sich u. a. daran, dass ein vereinbarter Kündigungsverzicht auf Wunsch des Mieters verkürzt und die Bedeutung der Abgeltungsklausel durch ein Rechenbeispiel verdeutlicht worden sei.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof entscheidet wieder einmal, dass die Klausel unwirksam ist. Es handele sich nämlich sehr wohl um allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters, was sich aus der Erscheinungsform des Textes ergäbe. Aus dessen Inhalt folge zudem ein erster Anschein für dieses Ergebnis. Veränderungen beim Kündigungsverzicht führten insbesondere nicht dazu, dass eine Renovierungsklausel zu einer Individualvereinbarung wird, ebenso wenig wie ein Rechenbeispiel, wobei es sich dabei um eine unselbständige Ergänzung der allgemeinen Geschäftsbedingungenhandele. Die Klausel zur Versiegelung sei unwirksam, weil diese Leistungen nicht zu den auf Mietern abwälzbaren Schönheitsreparaturen gehörten. Die Bezugnahme auf die gesetzliche Zulässigkeit verstoße zudem gegen ein Verständlichkeitsgebot. Insgesamt sei daher die Renovierungsklausel unwirksam.

Praxishinweis:

Das Ergebnis war vorhersehbar. Schon der Versuch, etwas derzeit Ungesetzliches dennoch verpflichtend zu vereinbaren, muss zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel führen, da das Mietrecht generell vom Gesetz abweichende Regelungen für unwirksam erklärt. Darüber hinaus bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtssprechung zur Infizierung auch wirksamer Klauseln durch unwirksame Klauseln. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass ein Vermieter dem Mieter tatsächlich nur solche Arbeiten übertragen sollte, die durch die Rechtssprechung gefestigt übertragbar sind. Die vermeintliche Kreativität mancher Vermieter führt regelmäßig im Ergebnis dazu, dass die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist und damit zu einem finanziellen Verlust für den Vermieter, den er vermeiden kann, wenn er sich daran hält, eine möglichst schlanke Übertragung jener Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, die übertragen werden können.

Rechtsanwalt Pitt Severin
- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht